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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

多個房地產項目掛牌轉讓 整體盈利狀況不佳



??中國證券報記者從北京產權交易所、上海聯合產權交易所、浙江產權交易所等各大產權交易所獲悉,目前有多個房地產項目正在掛牌轉讓。總體上來看,這些項目公司目前的經營情況都不樂觀。不過,由於這些公司名下有房產、房地產項目,評估報告中資產評估值多出現溢價。業內判斷,從今年1月和2月的房地產銷售數據來看,房地產市場依舊低迷,房價仍處於下行通道,市場回暖仍需等待政策面進一步釋放利好。

??整體盈利狀況不佳

??梳理這些項目不難發現,整體來看這些公司規模均不大,掛牌價格也不高。掛牌價格相對較高的為上海民航置業有限公司35%股權和上海通聯房地產有限公司53.778%股權,掛牌價格分別為34037.23萬元和18785.57萬元,兩個項目分別在北京產權交易所和上海聯合產權交易所掛牌轉讓。

??此外,正在北京產權交易所掛牌的還有上海明正房地產有限公司15.71%股權,掛牌價格為2042.3萬元。安徽中宏城市投資有限公司40%股權正在上海聯合產權交易所掛牌轉讓,掛牌價格為1206.68萬元。臨安金基房地產開發有限公司51%股權正在浙江產權交易所掛牌轉讓,掛牌價格為7236萬元。

??根據掛牌項目披露的財務數據,整體來看,這些公司目前的經營狀況均不夠理想。上海民航置業2013年實現營業收入8546.94萬元,凈利潤211萬元;今年1月實現營業收入552.47萬元,凈利潤虧損87.82萬元。上海明正2013年實現營業收入71.36萬元,凈利潤虧損1284.76萬元;今年1月未實現營業收入,凈利潤虧損10.84萬元。上海通聯2012年實現營業收入748.89萬元,凈利潤虧損652.37萬元;2013年實現營業收入1483.46萬元,凈利潤虧損4541.16萬元;2014年1-7月實現營業收入923.42萬元,凈利潤虧損113.28萬元。臨安金基2014年實現營業收入5373.22萬元,凈利潤虧損408.22萬元;今年前兩月未實現營業收入,凈利潤虧損30.2梓官區房貸試算9萬元。

??需要註意的是,上海民航置業項目並不是首次掛牌。根據掛牌公告,目前上海機場(集團)有限公司持有上海民航置業65%股權,首都機場集團公司持股35%。該項目於2014年7月28日在北京產權交易所第一次掛牌,掛牌價格與此次掛牌價格相同,也為34037.23萬元。當時上海機場集團明確表示,不放棄行使優先購買權,不過該項目最終流拍,經轉讓方申請該項目重新掛牌。

??評估多出現溢價

??雖然整體來看盈利狀況不佳,但是由於這些公司旗下的房產項目,評估值出現大幅溢價。以2013年12月31日為評估基準日,上海通聯資產總計賬面值為41350.84萬元,評估值為62176.79萬元;凈資產賬面值為18370.33萬元,評估值為38813萬元,溢價超過100%。以2014年12月31日為評估基準日,臨安金基資產總計賬面值為86813.41萬元,評估值為96522.42萬元;凈資產賬面值為4479.25萬元,評估值為14188.26萬元,溢價超過200%。以2014年11月30日為評估基準日,上海明正資產總計賬面值為12215.12萬元,評估值為30656.5萬元;凈資產賬面值為-8714.39萬元,評估值卻達到9726.99萬元。

??從掛牌公告披露的信息來看,評估值出現溢價與這些公司目前旗下的資產和房地產項目有關。

??臨安金基開發有青雲山居項目,根據公開信息,青雲山居位於杭州西郊臨安青山湖區塊,離杭州市中心約40公裡,園區總規劃用地超過1200畝,規劃建660餘棟獨立別墅。受讓方承諾本次轉讓完成後,臨安金基開發的青雲山居項目向養老產品轉型,開發宜養老化社區。

??上海明正在上海市虹口區擁有四平路171街坊180號地塊,根據虹口區規劃和土地管理局2013年6月的要求,四平路171街坊180號地塊劃分為A、B、C、D四塊,但均不得單獨建設,須統一設計,整體開發。其中,A、C、D三個地塊已被法院拍賣,本次不在評估范圍內。B地塊現處於輪候查封的司法限制階段,尚不能進行正常的經營開發。B地塊的土地面積約為13839.80平方米,建設用地面積約為10480.80平方米,限制建築面積41923.20平方米。

??房地產成交大幅下滑

??根據國傢統計局3月11日公佈的2015年1-2月全國房地產市場運行數據,全國房地產成交狀況出現較大幅下滑。數據顯示,2015年1-2月全國銷售面積8764萬平方米,同比下降16.3%,較2014年全年銷售面積同比降幅大幅擴大8.7個百分點;銷售金額5972億元,同比下降15.8%,較2014年全年銷售金額同比降幅擴大9.5個百分點。

??受成交下滑影響,投資增速仍然持續處於下行通道。2015年1-2月全國商品房開發累計投資額8786億元,同比增長10.4%,較2014年累計投資額增速下降0.1個百分點。2015年1-2月全國商品房新開工面積1.37億平方米,同比下降苓雅區房屋民間二胎17.7%,降幅較2014年新開工面積同比大幅擴大7個百分點。在全國商品房銷售同比大幅下滑的背景下,開發商去庫存的壓力仍然較大。

??興業證券研報指出,在貨幣政策寬松常態化的背景下,地產基本面復蘇將貫穿2015年全年。3月推盤量將有所增加,預計重點城市成交回升的概率較大。

??國海證券孔令峰認為,今年房地產市場仍處於弱復蘇階段,多數企業前兩月推盤不如預期,一季度銷售指標幾乎全部積壓在3月份,3-4月將迎來房企2015年的第一波推盤高峰,這也將成為判斷全年房地產走勢的重要節點。此外,央行今年以來的降息降準政策雖然有助於企業開發端成本改善,但對銷量的提振作用有限,後期基本面的觸底反彈仍需等待政策面的進一步利好釋放。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-03-16/08275983030669042037443.shtml

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