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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

社區商業知易行難 專業度考驗更強

  社區商業持續升溫,它能達到開發商對其"投資小、風險低、運營簡單"的期許嗎?答案未必盡如人意嘉義水上汽車貸款五股法拍撤回

  稿件來源:《地產》

  知名商業顧問公司的老總新市區房屋民間二胎和她的團隊已經花費瞭很長時間和精力,幫助一個客戶做社區商業的調整。

  這是個位於河北廊坊的地產項目,開發商在項目中設計瞭兩萬平米的社區商業。但項目進行到一半,資金緊張,住宅銷售的回現已經沒有辦法保證項目整體的收益平衡。而自持的社區商業部分,招商遲遲沒有到位,原因據說是"知名一點的品牌不願來,小雜牌承租能力低,開發商看不上。"

  為保證後續開發,開發商隻得將原本自持的社區商業改為散售。但原來的店鋪都是按照自持的標準設計建造,均為150-300平米的大鋪面,且結構已經沒有辦法再進行自由分割。而眾多投資者往往青睞小面積的商鋪,這種大鋪非常不利於散售,依然無法帶來更多回款。

  索珊說,這並不是個案。很多項目的社區商業都陷入尷尬的境地,他們接到很多這樣的求助。

  RET睿意德商業顧問公司董事索珊認為,這種局面的造成,很大程度上要歸咎於開發企業對於社區商業過於簡單的理解。"他們對於社區商業,有認識上的根本不足。"

  "簡單易行"是如今不少開發企業對於社區商業的認識。他們認為,相比大型購物中心,社區商業面積小、好操作、投資小、風險低,因為貼近住宅區,還是個"剛需"市場,不愁沒人逛。

  或許是看到瞭大哥萬科力捧自己的 "五菜一湯",又或許是看到瞭大量的購物中心在未來3~5年將嚴重趨於同質競爭,社區商業開始迅速走紅,令不少開發企業摩拳擦掌。

  "社區商業可能又會形成一輪不理性的投資熱潮。"中國購物中心產業資訊中心主任郭增利對此表示擔憂。"企業對於社區商業理解有點窄,他們往往把社區商業看做是住宅項目的附加值。社區商業其實是一種融合瞭很多服務業種的正規商業形態,從這個角度看,運作社區商業並不比運作一個都市型購物中心簡單。"

  專業度考驗更強

  郭增利認為,像萬科開發的昌平金隅萬科城、綠地的繽紛城項目,以及凱德MALL系列,雖都稱為社區購物中心,由於體量都在5萬平米之上,輻射半徑超過1公裡,已可稱區域型購物中心,其運作手法與一般區域型購物中心無異。所以,社區商業開發難點集中在體量在1萬-3萬平米的"鄰裡中心"類產品上。

  郭增利指出,此類社區商業是細分消費市場的產物,它需要更精準瞭解所服務人群的需求,在空間規劃和品牌組合效果方面做出更加專業化的判斷。其"便民消費中心、服務中心"的社區商業特征要凸顯。而這些特征要在不大的商業面積裡,通過品牌的篩選和組合效應體現出來。

  郭增利表示,大而全的購物中心招商,品牌選擇度廣,A品牌B品牌都可兼選。但小而精的社區商業招商,對於品牌要有精準判斷和選擇,適合屬地居民消費的,要麼是A品牌,要麼就是B品牌,取舍精確,不能模棱兩可。"這對一部分開發商來講,是有難度的。"

  "落在實操層面,運營社區商業更不簡單。"索珊言道。由於其"小而精"的特點,會更考驗開發企業的運營專業度。因此投入的運營成本、人力、精力,比起大型購物中心有過之而無不及。"一些企業恐怕還沒有意識到這點。"

  此外,社區商業交叉瞭建設、開發、商業運營幾個行業,加之其開發建設標準與規范缺失,造成很多社區商業的建築設計合理性和專業性不夠,給後期招商和運營帶來困難。

  規劃很美 運營很難

  盡管曾經的"雞肋"大有"逆襲"之勢,但事實遠非認識中那般美好。

  仔細觀察不難發現,雖然很多新盤都帶有社區商業,但真正良好運營起來的為數不多。有業主抱怨,空置與業態雜亂已經成為瞭眾多新盤社區商業的通病。

  "這是因為小區的消費力不足所造成的。"一名負責項目招商的工作人員稱。由於入住率不高,居住人群消費總量不足,導致商業運營欠佳。而糟糕的運營局面更使得人氣冷清,逐漸形成瞭惡性循環。"如果社區的消費力不足而又無法吸引外來消費時,社區商業肯定會遭遇瓶頸。"

  索珊表示,在社區商業運營過程中,最大難度來自於市場培育期長,對品牌主力店吸引難度較大。傳統商業選址遵循地段原理,有人氣才會落地。而現在很多社區商業都位於人氣不足的新區,面臨很大的招商挑戰。"當社區入住率不高的時候,有哪些商戶願意來?這些商戶都要及時盈利的,他們能陪著項目慢慢預熱嗎?"

  客流量的不足,也讓一些餐飲商戶流露出經營之苦,"中午幾乎沒有生意可做,晚上上座率也不高。"某社區一傢拉面館的老板抱怨著。"招商人員跟我們說的是小區一年內就能達到70%的入住率,可我看現在連一半都沒有。"

  某開發商向記者反映,他們自持的社區商業就遇到招商乏力的情況。他告訴記者,他們曾經爭取某品牌超市入駐小區,並作為打動消費者的賣點之一。但是超市一方卻突然變卦說要觀察入住率,雙方僵持,結果兩年後才向業主兌現承諾。

  郭增利對此表示,目前商業地產供應量大,多數品牌零售商在選址時,願意落戶相對成熟的區域性購物中心。這也就意味著社區商業在招商時,會面臨品牌匱乏的問題。而一些小的商傢,承租能力差,經營能力不強,收益也不穩定。

  "這傢餐飲店關瞭再開,開瞭再關已經不下七次,每次也就是開業打折火爆幾天。"一年多來,春風綠苑小區業主趙先生,已經親眼目睹瞭小區門口的一傢餐飲店從開業、倒閉、轉手的數度輪回。這樣的情況卻絕非個案,後果是帶來社區商業檔次不高,運營者素質參差不齊的負面形象。

  "出現這種局面也是身不由己。"索珊有些無奈。"由於招來的大部分都是個營戶,並非連鎖品牌商,所以它們的收益不太穩定。一旦運營不好,就得隨時調整出去。但如果總是處於不穩定狀態,整個商業的租金就沒法上去。"

  除瞭招商的不給力,另一個難題是專業人才缺乏。

  索珊直言,社區商業體量雖小,卻五臟俱全,做起來不易。為此投入的人力和精力,與運作大型購物中心沒什麼兩樣,甚至更難。

  "操盤手不好找。目前商業地產普遍人才短缺,有經驗的都去運作大型購物中心。無論從履歷表上,還是個人收益上,都不會過多青睞於社區商業。並且,購物中心的運營已成體系,有模式可借鑒。社區商業尚處於摸索階段,沒有成功的模式出來,運營難度很高,不容易出活兒。"

  繞不開的散售

  市場觀點普遍認為,開發社區商業一大優勢在於體量小、投入少。但凡事都有兩面,由於業態規模和品牌的限制,社區商業的投資回收周期也會拉長。加之招商和運營難度的增大,也極大地影響瞭社區商業的收益。

  "收益周期長,平均回報比較低,這跟傳統開發企業追求的利潤目標不太合拍。" 郭增利言道。"這對開發商是個挑戰。所以,很多開發商很少提出社區商業自持,大部分都是散賣。"

  散賣的結果大傢耳熟能詳。因為購買商鋪的小業主多數並非商業經營者,其購買的目的無非是伺機高價拋售或追求租金回報。因此,在短期投機心態下,就會使得社區商業容易在低品質且無序的狀態下發展。

  有媒體報道,位於北京東四環慈雲寺東北方的凱德錦繡小區,近2000平米的臨街商鋪曾在一小時之內售罄。和彼時的瘋狂相比,目前商鋪的出租情況則顯得慘淡。僅有少數店鋪開業,其中有一傢便利店和一傢房屋中介,大多數商鋪還在空置中,招租廣告赫然貼在緊閉的卷簾門上。

  郭增利對此表示,社區商業的發展模式尚在不斷摸索中,在當前一片"熱捧"中,開發企業應該理性看待社區商業開發,認清風險,學會規避。

  5月17日新浪樂居大型看房團來襲 免費為媽媽選房

》》熱點推薦:新浪樂居自住型商品房欄目正式上線

  2014北京商業地產投資意向調查:



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-04-28/14162708309.shtml

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