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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

未來5年城鎮化資金需求42萬億 基建漸向民資傾斜



??地方政府存量債務清理甄別工作大限將至,監管層、債權債務方的博弈已經到瞭最後關頭。

??12月18日,山東省出臺首個地方版43號文,明確表示省政府對於市縣級政府債務實行不救助原則。

??幾天之前,“14天寧債”與“14烏國投債”兩隻地方城投債先後經歷瞭納入又剔除出政府債務范圍的烏龍事件,使得原本撲朔迷離的存量債甄別清理工作再次籠罩疑雲。

??中債資信公共機構首席分析師霍志輝對《華夏時報》記者表示,“受地方政府變臉行為影響,市場關於政府對城投債的信用背書效力產生質疑,城投債甄別結果不確定性加大。短期內事件將拉動城投債收益率上行,城投債券分化將持續加大。”

??西南某省接近省政府人士告訴記者,目前該省地方政府債務清理甄別工作正在進行之中,具體數據暫時對外保密。“前幾天省政府召開的一次會議上,一位大企業負責人向我訴苦,由於國傢收緊瞭發債口子,投資者心存疑慮,企業融資面臨巨大壓力。”

??該人士擔心,省裡的大型能礦、基建企業的融資難題將影響到投資增速,進而影響正在快速追趕中的當地經濟。

??城投債告別幻想

??隨著存量債務清理甄別工作的深入,城投債市場黑天鵝事件不斷。

??12月8日,中國證券登記所發佈《關於加強企業債券回購風險管理相關措施的通知》,決定暫時不受理新增企業債券回購資格申請,已取得回購資格的企業債券暫不得新增入庫。僅有按主體評級“孰低原則”認定的債項評級為AAA級、主體評級為AA級(含)以上的企業債券除外。

??據瞭解,目前滬深兩市交易所一共1526隻企業債券中,僅有197隻符合新增入庫條件,規模占比25%。這就意味著,絕大多數的企業債券將缺失質押入庫資格,新增企業債流動性溢價大幅提升。

??企業債主要分為城投債和產業債,城投債大概占到企業債總規模的七八成。

??“這直接導致瞭城投債收益率大幅上行,風險分化加速,目前AA級城投債信用利差已擴大至今年7月的水平。”中信建投研究部宏觀債務分析師楊曉磊對記者表示。

??根據審計署公佈的數據,截至2013年6月底,中國地方政府性債務總額為17.89萬億元。其中債務整合債務整合小額信貸比較整合債務銀行融資平臺公司舉債達6.97萬億之巨。

??近7萬億平臺公司債務,能否納入地方政府債務管理,利益相關各方訴求不一。本報記者采訪瞭解到,城投公司、商業銀行及債券投資機構希望盡可能將城投債納

入政府直接債務范疇,以降低債務風險。市縣政府出於融資需求,也願意將其納入政府債務。而財政部和省級政府則更多處於監管角色,希望嚴格限定政府直接債務

口徑。

??12月15日下午,在“14烏國投

債”完成簿記建檔後,烏魯木齊財政局發佈聲明,根據國務院《關於加強地方政府性債務管理的意見》(國發〔2014〕43號)精神,該局決定撤銷12月10

日印發的將該項債券納入政府專項債務的通知。4日前,江蘇省常州市天寧區財政局同樣對外宣佈撤銷對“14天寧債”的認定函,該債券被剔除在政府債務之外。

??“從兩個城投債券發行過程中地方政府前後矛盾的行為來看,地方政府為瞭幫助區域內城投企業完成公益性項目融資,存在將城投債務納入政府債務的動力。”霍志輝稱。

??兩隻債券募集說明書中都明確償債來源基本為項目和公司自身收益,而非政府財政資金償還。

??“這表明發行文件信息披露與政府認定函存在矛盾,地方政府對43號文的認識和執行程度存在打擦邊球現象。”霍志輝說。

??而熟悉城投債市場的楊曉磊告訴記者,地方存量債甄別清理以來,打擦邊球的情況就時有發生,之前也有一兩隻債券順利過關。“這兩個事件有點殺雞儆猴的意思,從中不難看出,中央特別是財政部對地方政府債務認定口徑之嚴。”

??楊曉磊稱,今後地方政府這種打擦邊球的行為還會繼續,但仍然很可能被財政部打回來,存量城投債多少能納入政府債務是未知數。

??由於城投債發行門檻日趨嚴格,11月城投債放量較上月微幅回落。根據Wind最新數據,11月城投債發行規模較上月繼續微幅回落,單月發行規模由10月

的1229億元小幅降至1072億元,同比多增量也有所減少,為242億元。有機構預計,明年傳統城投債供給僅4000億元,甚至更少。

??或有債務存死角

??市場靜待清理甄別結果。

??根據財政部財預351號文,此次清理甄別工作的重點是地方政府負有償還責任的債務。而政府或有債務如何甄別並未詳細規定。據審計署數據,截至2013年6月底,中國地方政府性債務總額為17.89萬億元。其中直接負有償還責任的債務10.7萬億元,剩下為或有債務。

??財政部財科所所長劉尚希認為,地方政府性債務和地方政府債務是兩個概念,前者包含後者和地方政府或有債務。未上報的情況可能更多是政府或有債務。

??“目前政府直接債務和或有債務的區分標準,實際操作中邊界是很模糊的。基層政府對其把握不清楚,為瞭便於當地城投公司發行債券把它納入政府直接債務的范

疇,實際上就是為這些債券增信。”劉尚希對本報記者表示,“這樣雖然降低瞭發債企業的風險,但毫無疑問增大瞭政府的風險,上級政府發現後認為這種做法不

妥,就會令其糾正。”

??河南省某市財政局相

關人士對本報記者坦言,地方政府債務實際規模比上報數字要大很多,主要原因是地方政府債務分佈在各預算單位,很難統計全。而且去年全國范圍內債務審計時,

審計人員在確認債務時必須有幾個條件,如合同、欠款證明等等,凡手機換現金信用貸款銀行有缺項就不予確認,由此很大一部分債務未被確認上。

??上述河南省財政局人士向記者指出,財政部文件規定,2013年6月份以前的債務以審計署審計確認數為準,不準增加。清理甄別的變數主要在2013年6月

份至2014年年底新增的債務。“上次審計沒能確認的債務這次仍然無法統計上,這種遺漏的債務全國究竟有多少,很難掌握。”

??貴州省社科院城市經濟研究所所長胡曉登認為,由於我國尚未建立地方政府舉債融資、債務統計管理的規范機制,漏報、瞞報問題無論從理論上和實踐上來看都是

存在的。

“比如近些年,很多高校進行大學園區建設,標準非常之高,很多都是通過銀行貸款和發行債券融資。有些高校的負債率甚至高達300%,這部分債務是否納入政

府性債務統計的盤子,據我所知很多是沒有納入的。”胡曉登說。

??存量債務上報並不意味著中央政府將會代為償還,繼國發43號文明確中央對地方政府債務實行不救助原則之後,山東省18日出臺的文件也明確省級政府不會對市縣政府債務進行救助。“地方債務畢竟不是個正面的東西,地方政府能少報,肯定不會多報。”胡曉登稱。

??劉尚希認為,化解地方政府債務風險重要的途徑是使地方政府舉債陽光化、規范化。由於政府會計準則等標準尚未建立,地方政府直接債務和或有債務的劃分仍是個難題,從目前來看,直接債務風險可控,而或有債務將是地方政府性債務的主要風險。







新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-20/07595951858283882268127.shtml

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