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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

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＊建蔽率：

建蔽率乃指一塊建築基地內，其建築物之最大水平投影面積（即建築面積）占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，建蔽率小空地面積大，建蔽率大空地面積小。
例：基地面積 100坪，建蔽率為 60%， 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立，旨在規定建地必須留有空地，以維持環境品質。

＊容積率 ： 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例：基地面積 100坪， 容積率為 225%，則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的：

１　有效控制都市建築物之密度及人口分佈

２　增加建築物造型的彈性，使都市景觀豐富有趣

３　改善建築基地的實質環境品質，增加空地的有效性

＊建蔽率與容積率的關係：

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度；建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

＊建蔽率屬平面管制，容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪 基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大， 建蔽率大空地面積小。
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＊【台灣　都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外，不在此限：

內容來自sina新聞

埤頭鄉二胎萬科商業變局向服務領域轉型

  11月27日，萬科首個購物中心金隅萬科廣場開業，預示著萬科正式走上瞭商業地產之路。一直以來一直強調專註住宅市場的萬科，作為國內最大的房地產開發企業，從去年開始就大規模地拿下多幅商業地塊，耗資超過100億元。從純住宅開發轉型至發展商業地產，萬科商業變局已經定勢。在國內房地產企業當中，萬科盡管身居老大地位，但進入商業地產的道路卻並不順暢，而其商業地產發展軌跡處處也充滿瞭另一大地產企業凱德的身影，從商業開發高管直至項目運營人才幾乎都來帶有凱德的背景。萬科執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶就曾表示，未來萬科要做一個城市綜合配套服務商，向服務領域逐漸轉型。

  萬科商業正式啟航

  從2010年3月，在東莞拿下第一塊商業用地開始，萬科是否進入商業地產開發就一直成為業內關註的焦點，但其後，無論是萬科的官方口徑還是開發的步伐都在強調住宅市場的深耕，對於商業領域一直言語不多。直至今年，萬科的商業之路才正式大踏步前進。11月位於北京的金隅萬科廣場正式對外試營業，這既是萬科首個商業購物中心，同時也被業內認為是萬科從試水商業到正式下水的信號。

  事實上，萬科要發力商業地產從去年開始就已經表現得比較明顯。2012年，萬科在上海、杭州、東莞、合肥、南京、青島等地都在積極地出手商住地塊，耗資超過100億元，同時還斥資10.79億港元收購香港南聯地產73.9%的股權。這些舉動都在說明萬科已經下定瞭在商業地產大展拳腳的決心。而在今年，在1月份，萬科就開始為商業地產的大開發提前做瞭準備，先是萬科集團商用地產管理部在北京成立，而該管理部則是由凱德出手的萬科執行副總裁毛大慶分管，這標志著萬科終於將商業地產提升至集團發展方向和戰略高度。

  目前，萬科在北京規劃有5個商用物業項目，持有型物業面積約為50萬平方米，投資總額將達100億元。據瞭解，萬科下一個商業項目設在房山長陽，體量會超過昌平的金隅·萬科廣場，業態也會更豐富，包括酒店、公寓、寫字樓和購物中心，預計2014年底開業。從2014年開始，全國范圍內萬科即將開業的購物中心將達到18個。其中，廣東區域6個，總體量約42萬平方米；北京區域4個，總體量約46萬平方米。

  學習凱德"輕資產"模式

  萬科執行副總裁、北京萬科總經理毛大慶在今年8月舉辦的"中國商業地產產業化峰會"上曾表示：萬科進軍商業地產是城鎮化發展的必然趨勢，未來萬科要做一個城市綜合配套的服務商，向服務領域逐漸轉型。

  作為國內最大的房地產開發商，一直以來萬科所關註的焦點都在住宅上。現時向商業地產求變，其運營的模式引起瞭很多業內人士的關註。

  據瞭解，北京萬科更傾向於學習新加坡凱德商用的"輕資產"模式。其核心理念是"私募 商業運營"，或者是"REITs(房地產信托投資基金) 商業運營"，將房地產金融和商業地產發展緊密結合，並借助REITs、私募基金等金融平臺來完成租售並舉。在國內尚未建立REITs制度時，還可以整售給基金。毛大慶認為這是比較安全的模式，也不會過分影響住宅業務。商業地產經營風險很大，很容易形成重資產。但要想輕資產，就必須和平區土地貸款得懂運營。真正打造一個好的商業地產，事實上是需要一個好的運營團隊。這也是萬科下定決心打造自己團隊的原因。

  至於商業發展模式，萬科選擇的是總部模式加一線公司孵化模式。目前，萬科的大型商業隻集中在類似北京、廣州、上海等資源較好的城市。而總部隻負責提供孵化標準、要求的基地，具體細節則由孵化基地自己發揮。等到所有的商場都建起來之後，再通過觀察運營得比較成功的項目，近一步推進資產和管理模式的整合。

  萬科將現有商業項目分為三條產品線：萬科廣場系列、生活中心系列和鄰裡傢系列。萬科廣場系列定位為區域型購物中心，生活中心系列主要針對集中型社區商業，而鄰裡傢則是對社區商業街的歸納。北京金隅萬科廣場則屬於"萬科廣場系列"的首個項目。張傢鵬評價說，金隅萬科廣場位於北京新城區域，當地沒有購物中心，填補瞭區域空白，輻射力不會太強，主要以生活化機能為主，但會有增長潛力。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-12-14/12212538021.shtml

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