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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  展望新"三中全會"經濟佈局系列之1

  2013年"新國五條"行政管控房價之後隱現反彈報復與泡沫跡象雙重風險,呈現類似2009年樓市瘋狂狀態。新一屆中央領導層對房地產改革著眼於"頂層設計",在體制上著力根本性地解決問題。從歷屆三中全會主題與對房地產的影響看,2014年中國樓市何去何從,將主要取決於今年11月份即將召開的第十八屆三中全會。綜合官方與市場釋放的信息,筆者認為將涉及房地產四個方面問題:一是房地產調控如何定調,二是房地產調控長效機制,三是房地產項目資本金比例,四是第二次住房制度改革。

  不過,在現有土地制度與產權制度之下,以及行政體制的限制沒有完全消除前,恐無法從根本上解決這一問題。其一是住房用地供應制度的改革,受到土地管理法的限制。若出讓時按照不同土地級別和不同用途類別確定第一年的土地出讓金基數及今後每年遞增調整標準,作為土地出讓和商品房銷售前置條件,則必須修改土地管理法及與地方政府的配合。其二是在土地資源配置上,出讓時應以競爭該地塊上配建保障房比例為目標,誰配建的比例最大,該地塊就由誰來開發。但一方面供應的方式無法成為常態,另一方面更關鍵的是供應的比例與數量非常有限,很難與商品房供應相提並論。其三是在住房供應方式上,要改變由單一的開發商供應商品房和政府供應保障房的做法,探索社會集資、行業集資、合作建房等多種商品住房供應方式,以及鼓勵社會、企業、基層群眾組織等獨立或參與建設保障房。但由於土地壟斷與集中統一的情況及土地制度的規定,一般組織與個人根本很難獲得土地。

內容來自sina新聞

  一是房地產調控定調究竟是"維穩"還是"釜底抽薪式",決定市場走勢。今年樓市再次進入類似2009年的"瘋漲"時期,市場有觀點稱,第十八屆三中全會中央將有大動作,樓市調控采取"釜底抽薪之法"。但房地產調控經驗告訴我們,經濟大勢不好,更需要房地產,筆者認為,基調將是以穩為主。事實上,根據歷屆政府的歷次調控看,房地產政策經歷過幾次"釜底抽薪式"調整,導致樓市走向兩個極端,從過熱迅速走向過冷,並威脅到經濟穩定,最終迫使政府適度放松調控政策。中國房地產市場的穩定、健康發展與經濟穩定、金融安全休戚相關。

  謝逸楓(住建部政策咨詢專傢,亞太城市房地產研究院院長)

  二是能否有效構建一套成熟又完善的房地產調控長效機制,則關乎樓市命運。自9月份起即有消息稱,部委相關部門正在研究房地產市場長效機制,有望在三中全會前上報。10月16日住建部官員則透露,三中全會文件將涉房地產長效機制,住建部意見已經出完。可以說,建立房地產市場的長效機制已經形成一種共識,不過,從目前決策層這種共識到確立長效機制之間還有段距離。



三中全會房地產如何 定調的四大看點

  其一是房地產調控長效機制建立的前提基礎涉及到稅法修改、不動產登記制度、住宅房屋聯網系統、全國住宅房屋普查、房產稅擴容城市基礎工作等多方面內容,今年與明年短期之內很難形成完整方案並落地,不過,土地、金融、財稅等方面的改革信號已此起彼伏。旨在規范土地流轉的土地改革方案,正在國土部主導下推進,可能在三中全會上有所突破。但由於農地確權工作尚未完成,法律障礙較難破除,在短期內尚難實現城鄉建設用地自由流轉。這意味著,城鎮建設用地規模將不會有明顯增加,熱點城市所面臨的房地產用地供應緊缺狀況仍將存在。

  其二是房地產調控及住宅產業的"頂層設計"與"長效機制",是一個漸進的推進過程。相應地,以"限購令"為代表的行政手段退出,也是漸進的過程。可以把三中全會看成是推動"長效機制"建立的花蓮市土地貸款率利試算表一個重要節點,但更多細化措施需要幾年時間才能陸續出臺。長效機制尚處於研究階段,並非成型的政策制度文件。三中全會後,確實存在出臺文件的可能性,或者是框架性的,或者是具有操作性的--- 估計前者的可能性更大些。當前行政手段不具備大規模退出房地產調控領域的條件,長效機制建立至少需五年時間,到成熟完善的程度最少要十年。

  三是房地產項目資本金是否上調至35%,成為決定房企資金鏈的關鍵。中國對房地產資本金的約束開始於1996年,根據不同行業和項目的經濟效益等因素,對投資項目資本金占總投資的比例予以確定。2004年,由於經濟過熱,中央將房地產開發項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。2009年5月,國務院又將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%,恢復到瞭1996年的水平。當年政府之所以出臺調低政策,不外乎出於三點考慮:通過調低資本金來刺激房地產投資,拉動經濟增長;增加住宅供應,以增加市場供應穩定房價;防止樓市崩潰與房企資金斷鏈,產生金融危機。項目資本金比例的下調,階段性地解決瞭房地產企業資金鏈緊張的問題,可利用20%的自有資金撬動100%的開發資金。

  而從目前官方態度與經濟發展實際情況看,投資依然是主要經濟拉動力,房企需要更多的資金投資,三四線城市房地產市場相對寒冷,筆者認為,上調回35%基本不現實,將導致部分中小企業面臨"死亡",甚至導致三四線城市全面崩盤。事實上,自去年第四季度開始,中央與各級地方政府頻頻"松綁"房地產政策,房地產行業的經營風險已大大降低。

  四是第二次住房制度改革,若以《住房保障條例》或《住房保障法》的形式固定下來,將對住房市場產生巨大影響。25年前,我國進行瞭新中國成立後第一次住房制度改革,主要涉及實物福利性住房轉為住房商品化、社會化的城鎮住房供給制度改革;無償劃撥轉為有償有期限轉讓的城市土地使用制度改革等。隨著經濟不斷發展,現行的住房制度產生的各種問題和矛盾也逐漸凸顯激化:地方政府熱衷拍地造成土地的無序供給和土地各家銀行信貸比較信貸年息資源逐趨枯竭;投機投資等不合理購房需求造成住房價格不斷飆升;部分城市房地產市場的虛假繁榮為金融安全和經濟穩定埋下巨大隱患。因此必須加緊進行第二次住房制度改革,並以《住房保障條例》或《住房保障法》的形式固定下來,才能形成住房制度的長效機制,保障國民居住權。新一屆政府更加強調市場機制,同時加強住房保障,也即"兩條腿走路"。

  "釜底抽薪式"樓市調控,將導致國內經濟出現大幅震蕩,為國情所不容。上半年及前三季度經濟增速放緩到上升,都與房地產投資銳減到提高有直接關系。盡管新一屆政府積極致力於"促改革、調結構,打造中國經濟升級版",但依舊將"穩增長"放在首要位置。此外,"釜底抽薪式"樓市調控易致巨大金融體系風險,或導致"溫州版"樓市危機全國性蔓延。最根本的是,采取"釜底抽薪式"樓市調控,必然導致樓市瞬息冷卻,房價大幅回落,這顯然與維護樓市穩定、健康發展的樓市基本調控宗旨背道而馳。多年的樓市調控證明,任何猛藥療法隻能適得其反。筆者預計,2014年中國樓市調控政策總基調不會發生大的變化,主要是維穩為主,局部微調。雖不排除個別城市會再度嘗試松綁政策,但對熱點城市來說,行政手段甚至有加碼的可能,如"限價令"、"限房價競地價"、"首套房貸收緊"等調控手段會擴大。

敬請關註"foshanleju"

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-23/08343660590.shtml

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