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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

  在重慶,寄望於將商貿物流功能作為區域重要功能的還有兩江新區,目前美國安博、意大利維龍、澳大利亞嘉民集團等均已在該區投資建設物流園,而去年敲定的重慶西部物流園總投資高達1117億元。

  《每日經濟新聞》記者在調查中發現,除瞭普洛斯、嘉民集團等物流巨頭外,傳統地產商和電商則是這場盛宴的另外兩股中堅力量。

  2013年10月,京東集團也表示將投資20億~30億元,在上述公路物流基地興建占地約1000畝的 "京東電商產業園",不過值得註意的是,原本計劃最遲在今年初開工的一期工程目前仍然沒有動靜。

  電商巨頭紛紛佈局

  此外,除瞭優惠財稅政策、減免租金以外,企業在拿地方面付出的成本也相對低廉。

  早在2011年2月,投資達6.8億元的普洛斯(重慶)城市物流配送中心項目便簽約入駐。按照規劃,該項目達產後可年上繳稅收3500萬元。"目前,該項目一期已經建成,即將啟動二期建設。"重慶公路物流基地一名工作人員說。

  有業內人士指出,在資本狂熱佈局物流地產的背後,蓬勃發展的電子商務刺激倉儲價格節節逼高,我國人均現代物流倉儲量較低,以及工業地產本身流動性較低、周期性相對長的特性等發揮瞭推手作用。

  事實上,重慶隻是資本在物流地產領域表現狂熱的一個縮影。

  不過,如果沒有公路兩邊豎起的巨幅廣告牌、觀景臺以及擺放著的幾輛挖掘機,也許很少有人會把這片還長滿雜草的土地,與"大型綜合商貿物流及商品交易中心"聯系在一起。

  傳統地產商紮堆搶灘

內容來自梧棲區農地貸款額度sina新聞

  新一輪物流地產投資盛宴正在各地上演

  記者通過土地招拍掛網站查詢發現,華南城在今年3月12日和5月12日分別競得巴南區南彭功能區組團A標準分區A4-1/01永康區二胎房貸利率、A6-4/01、A8-1/01號宗地374553平方米建設用地、南彭功能區組團A分區A2-1/01、A6-3/01、A8-1/01號宗地290720平方米建設用地。

  《每日經濟新聞》記者在現場看到,如果以40碼車速前行,要走完重慶華南城占地的直線距離需用時2分鐘左右,由於面積較大,重慶華南城還特意修建瞭一個觀景臺。

  "這種緊俏的市場供需狀況,成為瞭物流地產發展的爆發點,預計未來3~5年內,物流地產將持續兩位數的增長態勢。"重慶世聯地產市場經理王波說。

  今年3月,簽約入駐該基地的重慶華南城項目正式開工,其規劃總建築面積達1350萬平方米,總投資額超過200億元。該項目建成後將集商貿交易、物流集散、展示推廣、信息交流、創新促進、產業培育、特色旅遊和城市化綜合配套等功能於一體,並涵蓋展示交易區、中央公園商業休閑區、配套生活區及物流倉儲區等四大功能板塊。

  事實上,除瞭華南城以外,普洛斯等在該基地均擁有自己的地塊。

  "近年來電子商務呈現爆發性增長,而原有的物流倉儲基礎相應出現短缺,電商自建物流基地具備較大的優勢。"電子商務專傢魯振旺表示。

  值得註意的是,由重慶公路運輸集團在今年5月12日在該區塊競拍的一塊二類工業用地的樓面地價為1095元/平方米;重慶中集瑞鵬物流公司在2013年4月競拍的一塊工業用地的地面樓價為450元/平方米;重慶普南倉儲服務公司在2013年1月競拍的一塊物流倉儲用地的樓面地價也在327元/平方米,均高於華南城的拿地成本。

  土地屬性的尷尬

  根據艾瑞研究預測,2017年中國網絡零售額規模將達4.1萬億元,在電商競爭日漸白熱化趨勢下,搶奪物流"最後一公裡"已是共識。

  公開資料顯示,阿裡巴巴便計劃用8~10年時間,依托菜鳥網絡打造一張能支撐日均300億元流通規模的"中國智能物流骨幹網絡",該計劃總投資高達3000億元,其中物流地產是大頭。據記者粗略統計,目前京東商城在全國自購土地的規模已在200畝左右,卓越、當當等均不同程度在物流地產上有所佈局。

千億資本紮堆西部物流地產 尚面臨多重考驗

  "從房企目前的業務發展看,傳統住宅產業盈利空間在收窄,而物流等產業目前還有很大的市場空間。"仲量聯行華西區工業地產部董事黃暉告訴 《每日經濟新聞》記者。

  在多名業內人士看來,物流地產備受資本青睞的根本原因源於市場供需的緊俏狀態。

  "目前國內的國際標準倉庫總存量為1300萬平方米,僅相當於美國波士頓一個城市的水平,並且還存在分佈不均勻的問題。"仲量聯行中國工業部總監司徒藝表示,近年來北京、廣州、濟南等城市的倉儲價格均有所上漲,而部分地區供求已經有所失衡。

  此外,綠地集團、萬通控股、合生創展及萬科地產等傳統住宅開發商,近年來在物流地產領域也同樣動作不斷。

  《每日經濟新聞》記者粗略統計發現,自2011年以來,以普洛斯、嘉民集團為代表的傳統物流巨頭;京東商城、阿裡巴巴等為代表的電商;以及華南城為代表的傳統房企,均在成都、重慶等西部城市的物流地產領域投下重註。其中,僅重慶物流地產市場就吸引瞭各路資本上千億元。

  《每日經濟新聞》記者發現,在潛在的市場需求下,不少地方政府均啟動瞭建設商貿物流中心的戰略,並在招商政策上給予較大優惠。

  公開資料顯示,2013年初重慶便發佈瞭 《重慶市人民政府關於加快建設長江上遊地區商貿物流中心的意見》,擬在5年內將重慶構建為長江上遊地區的會展之都、購物之都、美食之都和西部國際物流中心。

  在上述《意見》框架下,流通企業建設配送中心所購置機械設備及建設信息化系統,按不超過投資額的50%給予財政貼息;對符合西部大開發政策條件的商貿物流企業,按15%的稅率征收企業所得稅。

  而據重慶巴南區政府人士介紹,重慶巴南公路物流基地在吸引京東入駐時,便為其免費提供瞭兩棟辦公樓,京東僅需支付物業費用。

  經濟全球化不斷深入,世界各國物流產業都在加速發展,電商突飛猛進之下,新一輪物流地產投資盛宴也正在我國各地上演。2011年以來,傳統物流巨頭、電商以及傳統房企,均在物流地產領域投下重註。隨著物流行業的競爭日趨激烈,整個行業也在積極探索,各種新的業務模式不斷湧現。明天,誰又會成為物流領域內投資者關註的新寵?明天,我們又將面對一個怎樣的新物流時代?

  2010年8月,重慶市巴南區政府決定拿出62億元在該區南彭鎮建設西部最大的公路物流基地。

  盡管上述兩宗土地屬性不盡一致,前者規劃為工業用地,後者為物流倉儲用地,不過二者的樓面地價均為150元/平方米。

  據普洛斯中國官網顯示,其在中國34個城市擁有並管理著148個綜合性園區;嘉民集團中國區運營總經理黃煒也公開表示,嘉民中國物流基金從4年前的1.5億美元增長至15億美元,其在上海、天津、成都和重慶等重點城市的在建項目總面積達80萬平米左右。

  "物流地產不同於商業地產,其市場化很弱,可以說就是政府推出一塊地,但並非誰出錢多誰就能拿下,政府在這一過程中的作用比較大。"黃暉說。

  此外,多名受訪的業內人士也表示,盡管物流地產具備市場基礎,但對於瘋狂介入的資本而言,其能否旗開得勝則還是未知數。

  "首先招租就是一大難題,物流地產屬於操作類,如何控制設備的磨損,在可控成本內做到高效率的運營是一大挑戰。"仲量聯行北京區工業地產部總監羅薔薔表示,運營物流地產在選址、拿地、開發、招租及運營等環節都面臨考驗,並非隻是砸錢。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/08282812576.shtml

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