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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

 &貢寮區二胎emsp;原國傢土地管理局規劃司副司長鄭振源曾向記者表示,將騰出的大量工業存量用地升級為住宅及商業用地,不僅可以抑制房價高漲,化解現有城市房地產泡沫,還可以為地方政府帶來數額可觀的土地出讓金收入,用於逐步償還地方政府的巨額存量債務。

  國土資源部的一份統計顯示,2013年二季度,全國105個重點監測城市的商業、住宅、工業地價分別為6044元、4799元和684元/平方米,工業用地地價明顯較低。

  《中國企業報》記者在采訪中發現,憑借價格優勢,一些企業不僅能低價在工業園區拿到土地,還可以反過來通過取得相關政府補貼、以土地抵押貸款等一系列運作,最終不但能得到大筆流動資金,還能坐地享受到土地增值的利潤。

  2009年,南充市高坪區人民政府通過招商引資,引入十堰車冠商貿有限公司"汽車改裝及車身、車橋總成生產"項目。按2009年8月28日南充市高坪區與十堰車冠商貿有限公司的投資協議,此項目為國傢工業用地,項目用地面積約180畝,出讓價格按9.6萬元/畝掛牌結算。

  最終,十堰車冠公司為此項目支付的土地費用隻有每畝1萬元。

  一塊150畝的工業用地,在同期成交價格每畝9.6萬元的情況下,通過享受政府補貼,以每畝1萬元取得。此後,又以土地抵押,取得1500萬元貸款。在2009年至今近五年時間,企業在未實際投入生產的情況下,地價已經上升到每畝超過20萬元。



  5年未投產坐享土地升值

  隨著"新土改"政策的推進,與之配套的工業用地制度改革方案亦逐步清晰。國土部副部長胡存智曾在一次內部會議上表態稱,國土資源部將修訂《劃撥用地目錄》,擴大有償使用范圍。同時,還要采取措施提高工業用地價格。探索實行"租讓結合、先租後讓"的工業用地供應制度,積極推行工業用地出讓彈性年期制。

  多部委擬聯手治理

  《中國企業報》記者在南充航空港工業園區采訪中遇到的這個案例,就能充分說明工業園區土地成本為負。

  雖然有媒體指華冠公司近五年時間"未生產出一顆螺絲釘",但土地價格一路攀升卻是不爭的事實。1月22日,記者通過搜房土地網對此項目用地價格進行評估。結果顯示,地塊平均加權價已達每平方米306.15元,即每畝超過20萬元。

  在中國,土地作為經濟發展的基本要素,卻一直未得到應有的重視和保護。長期以來對建設用地的粗放利用模式過度消耗瞭珍貴的土地資源。

  與此同時,記者查詢到的土地登記卡顯示,此地塊已經於2012年5月10日完成銀行抵押貨款,共計貸款金額1500萬元。

  低價供地後遺癥

  2013年12月10日,本報曾發屏東泰武農地貸款表《四川南充:沉睡園區如何激活?》一文,對此項目涉及土地低效利用事件進行報道。因高坪區人民政府無法履行補充協議約定內容,(2009年12月高坪區人民政府又與投資方引進的華冠公司簽訂的第二份投資協議書中約定的增加汽車總裝項目,政府負責辦理生產資質),此項目一直在停滯中。近日,記者再赴四川進行回訪,在南充航空港工業園區記者發現,此項目仍未上馬。

  "現在一般都是地方政府出讓土地後,再采用財政補貼方式返還給企業,最後土地出讓價達不到最低價標準。"一位房地產開發商告訴《中國企業報》記者,"零地價、低地價招商實際操作多在區縣級,且各地區間有明顯競爭,都是經私下協商先按規定出讓土地,再由地方財政返還,稀釋企業買地成本,企業拿到地後,就可以進行抵押貸款瞭。在實體經濟利潤低的背景下,企業貸來的款改做金融投資是最常見的。"

  中國城市和小城鎮改革發展中心副研究員鮑傢偉博士認為,當前普遍存在的問題是工業地價偏低以至於土地成本倒掛,以致出現以商住用地反哺工業用地的現象。

  鮑傢偉認為,各地政府抱著"以產興城"的理念,為吸引企業、發展產業都會以最優政策招商引資,在土地上,這一點體現得更加突出。有的地方政府以低地價甚至零地價、負地價協議出讓工業用地。然而,多年來居住用地價格過高、工業用地價格過低,最終會導致資源利用效率降低,產業結構失衡,既影響瞭民生事業,又妨礙瞭經濟持續健康發展。

  在查閱相關資料時,記者註意到,簽訂投資協議當天,雙方還簽訂瞭《十堰車冠商貿有限公司汽車改裝及車身、車橋總成生產項目工業發展專項資金補助金額及支付時間安排》,裡面約定:根據《投資協議》有關條款,本項目所涉土地出讓金按照每畝9.6萬元進行結算,但在支付土地出讓金後,立即在工業發展專項資金中按照每畝8.6萬元進行補助,補助資金主要用於進行場地平整、廠房建設、員工培訓、基礎設施建設等。

內容來自sina新聞

  綜合消息顯示,國土部正在探索有關建立市場化工業存量用地二次開發機制的可行性。

  業內人士認為,工業用地騰退難的一大原因就是土地用途監管,商業和住宅是拿地之後出售,但是工業用地隻能建廠房,不能做住宅和商業,且對建築系數、容積率等有明確的規定。同時,廠房的標準體系不一樣,很難買賣,因此價格很難上去。

  在上述人士看來,實施工業用地二次開發是未來發展方向,其中不可避免遇到二次開發後的土地用途變性問題以及由此帶來的開發成本、原土地使用者和政府利益博弈。

低價供地後遺癥 工業土地5年不生產獲利20倍

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-02-18/08262611512.shtml

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