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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

 國傢統計數據:

  居民住房剛性與投資投機需求情況

  國傢統計數據:

 國傢統計數據:

  陳永傑

  數據1:城鎮二手房實際價格,除正式成交的合同價格外,一般情況下,買方還要為賣方支付稅費和中介費,後者相當於成交價的5%-10%,有的甚至更高。這就是說,真實的二手房價格一般要高於統計價格的5%-10%。

  數據5:據統計年鑒數據,2010年我國城鎮人均住房面積為31.6平方米,若按全國城鎮人口為6.66億人計算,2010年我國城鎮住房擁有量達210億平方米。

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  社會研究數據:

  數據4:據國土部信息中心研究報告,近8年來,中國住宅用地供應年均增長率為城鎮人口增長率的3倍,住宅用地供應速度已遠超城鎮人口增速。從道理上講,住宅用地供給已能充分滿足城鎮化發展需求。截至2012年底,中國未竣工房地產用地48.17萬公頃,未開工房地產用地14.45萬公頃。從數據上看,仍有大量已供土地處於閑置狀態。

  數據2:中國改革基金會國民經濟研究所組織進行的隱性收入與國民收入分配兩次大型調查結果指出,居民真實收入除公開統計的數據之外,還有一大塊是未在統計之中的隱形收入和灰色收入,其總額大約為接近統計上居民總收入的90%。該項調查指出,2008年全國城鎮人均可支配收入國傢統計數據為16885元/年,加上隱形和灰色收入後推算的人均可支配收入為32154元/年,後者是前者的1.9倍。由此進一步推算,城鎮傢庭年收入數據也要增加90%。但是,該項調查進一步明確指出,數額巨大的灰色和隱形收入,與多數城鎮居民無關,其60%以上份額為占城鎮10%人口的最高收入組人群所有,80%以上份額為占城鎮20%人口的高收入組人群高所有。占60%傢庭人口的中等收入、中下收入、低等收入和最汽車信貸增貸缺錢急用哪裡借錢低收入四組人群與灰色收入和隱形收入無關,其調查的收入狀況與國傢統計數據基本一致。面對這一重大而嚴肅的實際問題,統計局至今未進行正式回答,而社會普遍認同前述關於隱性收入的基本判斷。

  數據3:全國城鎮住房空置率。據2010年某一媒體報道,國傢電力部門查出"中國660多個城市現有連續6個月以上電表讀數為零的空置房6540萬套",這一數據在社會上引起廣泛議論,但國傢電網[微博]公司宣傳處表示,"電網公司從來沒有進行過這方面的統計和調查。"

  數據4:據人力資源和社會保障部統計,2011年,中國外出農民工大約1.6億多人,平均月工資收入為2049元。

  這是科學判斷未來房地產市場基本走勢的前提。這一數據由幾個因素決定,一是居民現有住房實際擁有量;二是與城鎮化率相關的城鎮實際人口每年增長量;三是住房折舊率;四是與居民收入相關的住房改善需求量;五是農村住房變成為城鎮住房數量。由於居民現有住房真實數據不清,居民真實收入情況不清,居民未來住房的需求量難以真正合理與科學判斷。目前未見官方對未來居民住房需求量的研究成果,社會機構對此有相當研究。

  數據3:從官方的統計到研究機構的分析,由於各自對城鎮住房存量數據分析判斷有重大出入,因此,對未來城鎮住房需要量增長速度、5年10年或20年需求的總量目標、中國城鎮住房總量峰值到來時間的分析與判斷也會出現重大出入。

  居民住房擁有量

  數據4:北京住房空置率。據報道,2012年3月31日,北京市公安機關組織開展瞭實有人口基礎信息大調查百日專項工作。核對流動人口信息725.5萬人、境外人員信息9.3萬人,標註出租房屋139萬戶,核對空置房屋381.2萬戶。但公安機關表示,這裡的"空置房屋"概念是基於電子地圖的相對概念,與城市生活中實際沒人居住的"空置房"概念以及開發商未售出的房屋無關。

 全國住房供應量

  數據1:根據全國工商聯房地產商會《未來20年我國城鎮住宅建設發展空間》報告,按國際經驗,在戶均住房套數接近1.1之前,住房存量將保持較快增長,之後,住宅市場進入成熟穩定階段。2010年我國城鎮人口6.2億,戶均住房接近1套,人均住宅建築面積29.8平方米,全國城鎮住宅存量185億平方米。從2010年-2030年,城鎮人口年均增長2.2%,城鎮住宅存量年均增長4%,扣除折舊後城鎮凈新增住宅面積年均增長2.9%;到2030年,我國城鎮化率將達到80%,城鎮人口將達9.88億,人均住宅面積43.4平方米(基本達到發達國傢水平),戶均住宅1.05套,城鎮住宅總量將達429億平方米,比2009年凈增244億平方米,增長132%。

  據一些研究,一線城市的高價商品房,特別是高檔公寓和別墅,如北京每平方米4萬元以上的商品房,其購買者多數均非真正的首次購房,也非一般真正的改善性購房,多為高收入者利用政策漏洞進行購買,主要目的是投資,是保值升值,也有不少是為短期投機。一個顯著現象是,北京的許多中高檔樓盤開盤後不久,或剛可入住不久,隨著價格的上升,就有不少二手房出售,但此時房屋並未交付使用,或剛交付而並未使用。北京最近宣佈,不再允許個人通過補交社保基金取得常住人口身份登記。這說明,近年這一現象普遍存在,北京對非常住人口限購住房的政策在相當程度上已經被規避。

  這是衡量土地價格合理性的前提。我國城鎮土地來源,一般是通過向農村集體土地進行有償征收,經過土地整理、一級開發後變成可供出售的二級開發土地。因此,政府土地的成本由兩項構成,征地成本和一級開發成本。城鎮商品房土地一般是通過"招拍掛"的市場競價方式出售給開發商。專傢曾測算,除去征地、拆遷、補償、稅費等成本,土地出讓的凈收益率一般在40%以上。

 全國住房建設用地可供量

  數據2:人們在分析我國房地產市場情況時,絕大多數人都隻是以城鎮商品住宅或房地產商銷售的住宅為對象,而這部分商品住宅隻占全國新建住宅的35%,並不涉及另外的65%的非商品住宅,這些非商品住宅的1/3是城鎮住宅,而後者對我國房地產市場供給的實際影響十分巨大,但官方對此無公開數據,社會也並未進行專門研究。

  數據4:小產權房價格。小產權房數量到底有多少,至今無權威統計,其價格各地也很不一樣,一般相當於市價的1/2至2/3。據全國工商聯房地產商會的研究,小產權房價格相當於同區域商品房價格,北京為25%-30%,哈爾濱為40%-60%,太原為50%左右,四川為60%左右,深圳為20%-50%。





  數據2:國務院發展研究中心的最新研究報告指出,我國房地產行業毛利潤率在2007年後達到30%,超出工業整體水平約10個百分點。部分知名開發商的毛利潤率接近甚至超過瞭50%,遠遠高於日本和美國的房地產開發企業。

  這是判斷房地產市場宏觀政策合理性、衡量調控目標實際程度和評判房價合理性的前提。我國住房市場供給渠道多樣,各類住房真實價格差距巨大。除房地產開發企業公開出售的商品房價格是基本明白清楚公開的外,其它各類住房實際價格是不清楚的,而後者住房數量的總量並不比商品房數量的總量少。

  數據3:全國城鎮私營單位就業人員平均工資數據。統計對象為城鎮私營企業人員,2011年共有6912萬人。2011年全國城鎮私營單位就業人員年平均工資為24556元/年,月均2046元/月,戶均(仍按戶均就業人口1. 48人計算)36343元/年。

  數據1:全國耕地面積,正式公佈數據為,2011年我國耕地面積12172萬公頃,合18.26億畝。據有關方面內部數據,近年按新技術方法測繪的全國耕地數據為24億畝,目前數據尚未公開。

  社會研究數據:

  數據2:據國務院發展研究中心的研究報告,國傢統計局關於城鎮人均住房面積31.6平方米的數據,更可能是對應的是4.6億人的城鎮非農戶籍人口,而不是6.66億人的常住人口。若按常住人口計算,人均住房面積隻有27.9平方米。由於人口對象相差2億左右,城鎮現有住房實際存量數據就會出現巨大出入。2010年我國城鎮住房存量在147億至186億平方米之間,變動幅度達40億平方米。

  數據3:上海、深圳證券交易所每季每年公佈的房地產上市公司季報和年報反映的數據。2012年,最大的房地產上市公司萬科、保利、招商等前十傢公司,毛利率在25%-30%以上。

  數據2:國傢稅務統計數據,2011年,我國房地產業營業稅3631億元,增長14.9%,所得稅2203億元,增長21.7%。2012年,房地產全行業稅收12241億元,增長10.6%,占全國稅收總額的11.1%。2012年我國房地產行業增加值占全國GDP的5.6%。相對於房地產業占全國GDP的比重而言,房地產行業是重稅行業。

  數據4:中央黨校一項研究指出,1978年我國農村村莊用地為7000多萬畝,2007年為27000多萬畝,村莊用地擴大2億畝,但農村人口卻凈減少瞭6000多萬人。城市建成區,改革開放初為2600多萬畝,2007年為7600萬畝左右,城市建設用地30年來隻擴大瞭5000多萬畝,卻承受瞭轉移和增加的4.1億人口。因此,在不影響耕地基本保有量的前提下,農村建設用地轉為城市用地的潛力十分巨大。

 政府土地出售收益情況

  數據1:據北京大學《中國民生發展報告2012》,2011年全國傢庭戶均住房面積為116.4平方米,人均面積36平方米。這一數據明顯高於統計局的兩組數據。

中國房地產市場九大基礎數據謎團

 社會研究數據:

  (作者系中國國際經濟交流中心副秘書長)



  數據2:全國人口普查數據,2010年我國城市、鎮和鄉村人均住房面積分別為29.15、32.03和31.73平方米。綜合來看,同是2010年數據,數據1大於數據2。

  數據1: 據全國工商聯房地產商會研究,2005年到2010年,全國小產權房竣工量占當年全社會住宅竣工量的3%-4.6%,其中2010年為4.6%,總量8345萬平方米;占當年城鎮住宅竣工量的6%-9.6%,其中2010年為9.6%。小產權房並不在國傢統計之列。

 社會研究數據:

  數據3:據統計局數據,2010年我國城市城區面積17.87萬平方公裡,比2000年增長103.5%;建成區面積4萬平方公裡,比2000年增長78.5%;城市建設用地面積3.98萬平方公裡,比2000年增長79.8%;城市人均建設用地130多平方米。

  居民未來住房需求量

  數據1:年度數據,2010年我國城鎮和鄉村居民人均住房建築面積為31.6和34.1平方米,2011年為32.7和36.2平方米。

  數據2:全國城鎮傢庭收入數據。統計對象為城鎮傢庭基本情況抽樣調查數據,2011年全國抽樣調查65655個傢庭。城鎮居民人均年收23979元,可支配收入為21810元/年,可支配收入占年收入的近91%;傢庭(戶均人口也按2.89人)可支配收入為63031元/年。

  數據2:據住建部數據,2004年我國農村建設用地2.48億畝,1654億平方米,戶均近一畝地,人均約220平方米,高出國傢定額最高值(150平方米/人)47%。

  這是衡量住房真實市場需要的前提。居民真實住房擁有量,是現有住宅真實存量,這一數據不準確,住房市場真實需求無法判斷。這方面數據也出現國傢統計局的多個口徑數據和社會調查數據之間的重大差異。

  數據1:全國城鎮職工人均工資收入水平數據。統計對象為城鎮單位就業人員,2011年共有1.4億多人。2011年全國城鎮單位就業人員年平均工資為41799元,月均3483元,戶均(按當年戶均人口2.89人計算,其中就業人口1. 48人)61862元/年。

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  社會研究數據:

  數據1:有關機構根據我國城市建設用地數據進行的研究成果顯示,我國664個城市,城鎮居民用地已經達到人均133平方米。而世界發達國傢為82.4平方米,發展中國傢為83.3平方米,我國超過世界平均水平60%以上。

  數據2:有關部門研究機構的一項研究顯示,1990年-2004年,我國城鎮建設用地由1.3萬平方公裡擴大到近3.4萬平方公裡,城市用地規模彈性系數(城市用地增長率/城市人口增長率)從1986年-1991年的2.13增加為2.28,已大大高於1.12的合理水平。我國城鄉建設用地從總量上來看,已足夠16億人口達到世界發達水平的用地需要。

  數據3:有關部門研究機構的一項研究指出,中國城市人均建設用地130多平方米相當於這樣一個地理概念--以香港特別行政區為例,土地總面積1068平方公裡,約600萬人,城市建設用地約200平方公裡,人均建設用地30多平方米。如果按照人均130平方米佈局,相當於把香港現有的建設和人口佈置在800平方公裡的土地上,其道路、地下管網等基礎設施建設和人流、物流的裡程都將增加4倍,香港保護下來的綠水、青山和田野將由占土地總面積的80%多,降到約20%。

  數據1:2010年全國各地區全社會住宅竣工面積為18.32億平方米,其中商品住宅6.34億平方米,占近35%。這說明全國有65%的竣工住宅屬於非商品住宅。據分析,其中的2/3屬於農村住宅,1/3屬於城鎮住宅,即城鎮中有大約4億平方米竣工住宅屬非商品住宅,相當於城鎮商品住宅總量的60%以上。

 全國和各地住房價格

  以上4個數據,數據1與數據2接近,數據4與數據3基本相同,但數據3、4是數據1、2的近60%。

  國傢統計數據:

  數據1:統計局每年每月公佈全國70個城市商品房和二手房平均價格指數。從統計數據看,2012年,70個城市商品房價格,與去年同期相比,下降的城市8個,持平的8個,上漲的54個,其上漲幅度最高不超過1.2%;二手房價格,同比下降的城市26個,上漲的城市40個,漲幅最高的隻有2.4%。

  數據2:根據國傢統計局數據,2012年全國商品住宅平均銷售價格為5430元/平米,比2011年上升8.5%。全國房價明顯上漲,70個大城市房價有所下降,這一明顯反差使人對統計數據產生疑問。因為,去年人們的普遍實際感受是,大城市房價上漲非常明顯,中小城市和城鎮上漲壓力較小。

 社會研究數據:

  回顧我國十多年房地產市場發展及相關政策制定與執行,可以看到,一些政策制定缺乏科學性,一些政策可行性不大,一些政策執行非常困難,其中一個主要原因是,不少政策制定缺乏科學依據,而缺乏科學依據中最突出的是缺乏準確可靠的基本數據。房地產市場重大數據不清、不準甚至混亂與錯誤,政策制定就不科學,不具備可操作性,執行就或推不動、或被打折扣,甚至根本無法執行,政策監督就失去憑據,無法評判。當前,我國房地產市場發展至少有九大基本數據在來源、統計和發佈上均存在比較嚴重問題。

  數據2:黨政機關、政法系統公務員和軍隊幹部的經濟適用房價格,這是至今仍在進行分配的住房,其數量不小,其價格相當於市場價格的20%-50%。

  數據3:國有企業事業單位和社會團體自建房或集資建房,在部分職工中分配,其價格相當於市價的30%-50%。

  數據4:據全國人口普查數據中的傢庭住房情況數據,全國城鎮建成住房中的43%為2000年及以後建成的住房。據統計年鑒,2010年全國城鎮住房存量總量為211.65億平方米。由此推算,2000年至2010年全國城鎮建成住房總量為91億平方米。數據4比數據3的72.7億平方米多瞭25%。

  房地產開發成本與利潤

  這是衡量房價合理性、把握房地產調控分寸、衡量調控目標實現情況的前提。這方面的數據看似清楚,因為它相對公開和透明。但一些公開的重要數據的真實性,也是大有疑問的。

 國傢統計數據:

  數據1:每年一度的房地產統計年鑒反映的開發商成本與利潤數據。根據這類數據,不少開發商和相關學者認為,我國房地產行業不是暴利行業,而隻是屬於相對較高利潤行業。

  國傢統計數據:

 社會研究數據:

  數據1:據萬得研究報告,2011年我國房地產行業平均開發成本為3600元/平方米,2011年全國商品住宅平均價格5011元/平方米,房地產商毛利率為39%,真實利潤率為28%。開發成本中,土地成本占75%左右,建安成本占17%左右,其餘的管理費用、財務費用、配套設施等8%左右。

 社會研究數據:

  這是衡量住房真實供給市場的前提。這方面的各項統計數據差異也是很大。

  數據2:2010年全國房地產開發企業房屋竣工面積7.87億平方米,商品住宅銷售面積9.34億平方米,銷售面積是竣工面積的120%。若對2005年至2010年全房地產開發企業的竣工面積總和與銷售面積總和進行統計,可以看到,這6年銷售面積的總和為41億多平方米,大於竣工面積總和31億多平方米的32%,整整多出約10億平方米。這多出來的銷售面積從何而來?即使考慮因商品房預售、當年銷售面積大於竣工面積的情況,但多出來的面積10億平方米相當於這6年中2年竣工面積的總和,預售情況遠遠不能解釋數據的巨大出入。

 國傢統計數據:

  數據2:從目前到2020年,我國城鎮化率每年提高1.2個百分點,每年新增人口近2000萬人,僅新增人口住房需求和改善性需求,屆時需要120億平方米住宅,是2011年全國商品住宅銷售量的12倍。

  數據1:財政部透露,2011年我國東部地區"招拍掛"和協議出讓土地實現的土地出讓收益3524億元,占全國的68%。以此計算,2011年全國土地出讓實現的收益約5182億元。

  數據2:今年3月財政部的《關於2011年中央和地方預算執行情況與2012年中央和地方預算草案的報告》顯示,2011年地方國有土地使用權出讓收入33166.24億元。在支出方面,報告顯示,2011年地方國有土地使用權出讓收入安排的支出32931.99億元,包括征地拆遷補償等成本性支出23629.97億元,農業土地開發整理和農村基礎設施建設以及補助農民等支出2351.06億元,用於教育支出197.46億元、用於農田水利建設支出120.35億元、用於保障性安居工程支出668.58億元、按城市房地產管理法規定用於城市建設支出5964.57億元。

  社會研究數據:

  有人根據上述數據進行推算,如果按照5182億元計算,則2011年地方政府土地出讓的凈收益率僅為15.6%。如按業界一般理解,扣除掉"征地拆遷補償等成本性支出",剩餘的部分即是地方政府的土地出讓收益。這意味著,2011年地方政府的土地出讓收益為9537億元(註:33166.24億元減去23629.97億元),約是當年土地出讓收入總額的28%。同樣來自財政部的兩組數據,一個是5182億元,一個是9537億元,兩者相差4355億元,數據出入很大。

內容來自sina新聞

  數據1:如前所述,城鎮從業人員的工資收入統計的前3項數據,其統計對象僅涉及城鎮單位就業人員和私營企業職工,共2.1億人,而2011年城鎮就業人員共計3.59億萬人(包括1.6億多的農民工),餘下1.5億人未納入工資收入統計之中。而這1.5億人絕大多數為民營單位和個體戶從業人員,其工資水平和傢庭收入狀況大致與城鎮私營單位從業人員基本一樣。以此推論,全國城鎮單位職工1.4億人,占全國城鎮就業人員的近40%;全國城鎮私營單位就業人員6912萬人和未進行工資統計的類似私營單位的個體私營就業人員1.5億人,共約2.2億人,占全國城鎮就業人員的60%多;二者加權平均,2011年全國城鎮傢庭年均收入大約為4.7萬元/年,傢庭年可支配收入約為4.23萬元/年。這一數據僅為統計局數據的約68%,少瞭約32%。

  這是衡量調控政策執行效果的前提。對這兩類需求,至今無明確的政策性解釋和定義。剛性需求一般是指首套住房需求,和以小換大、以舊換新,或購買第二套自住性住房的需求。投資投機需求一般是指購房主要不是為瞭自己居住,而為瞭等待房價上漲、房屋升值後出售獲得差價收益。

  據各地的官方報道,2011年以來,由於執行瞭嚴格的限購限貸調控政策,目前各地房地產市場中的投資投機需求已經基本被擠出,首次和一般改善性購房的剛性需求已占商品房交易量的90%以上。

  數據3:據2012統計年鑒,2000年至2010年,全國城鎮新建住宅72.7億平方米。

 國傢統計數據:

  這是衡量可供住房用地進而決定地價上漲趨勢的前提。我國到底有多少住宅建設用地可供量,國傢部門並未提供一個權威、明確和全面的數據。人們普遍認為,在保護18億畝耕地紅線的硬約束條件下,隨著城市化和城鎮人口的增長,我國城市土地供應越來越緊張,土地越來越稀缺,地價越來越貴,房價也會越來越貴。而下述各類數據表明,情況可能並不是如此。

  這是衡量合理房價的重要前提。居民真實收入搞不準確,合理房價水平無法衡量。當前中國居民的真實收入情況,從公開統計數據看,有國傢統計局的官方數據,有社會機構的調查研究數據。官方數據又有不同口徑的多套數據,數據之間差異甚大;社會調研數據與國傢統計數據差異更是巨大。

  

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-12/07292068191.shtml

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